Autor: Ariel Venneri, socio fundador MAHE Desarrollos Inmobiliarios

Luego de que la industria del turismo, una de las más afectadas por la pandemia, sufriera una baja -casi total- de su actividad, este comienzo de año se registró un gran movimiento turístico en todo el país. De acuerdo con la Encuesta de Turismo Internacional (ETI) realizada por INDEC, entre enero y noviembre 2022 se alcanzaron 1,5 millones de llegadas de turistas no residentes. Respecto a los principales países de origen, el 53% del total del turismo receptivo proviene de Uruguay, Chile y Brasil, mayoritariamente.

En este sentido, aunque en la última década Argentina se encuentra transitando el camino para consolidarse como el principal destino turístico de primer nivel de Latinoamérica, en lo que hace a turistas extranjeros, el país se encuentra atravesando un crecimiento latente en niveles del 46% respecto al año 2019. Es decir que la fuerte y rápida recuperación que se vivencia (+93% de ingreso de turistas 22 vs 21) todavía no alcanzó los niveles pre pandemia (MTyD – INDEC).

Dentro de este contexto con alto potencial, CABA es el destino más elegido por los extranjeros. Según el Ente de Turismo de GCBA, entre enero y septiembre de 2022, ingresaron a la Ciudad más de 980 mil turistas extranjeros lo que –aunque marca una fuerte recuperación- representa niveles equivalentes al 51% del año 2019.

En este escenario donde, en CABA, las plazas registradas no superan las 24 mil habitaciones (ETBA) y, la oferta de alojamiento temporario sigue siendo mayoritariamente de departamentos usados en edificios residenciales, y no edificios diseñados específicamente para la actividad, la inversión en desarrollos inmobiliarios con fines de alquiler temporal crece a pasos agigantados.

El barrio, un punto clave para atraer turistas. Los números son contundentes, y de igual forma las preferencias de quienes se vuelven público objetivo. Las zonas que más interés despiertan en el público de este tipo de formatos son Palermo, Las Cañitas, San Telmo y Barrio Norte. Más allá de lo pintoresco de cada barrio, los turistas hacen foco en las actividades y referencias culturales que distinguen a cada lugar. Por ejemplo, Palermo, el barrio que prima en la elección, se caracteriza por ser la meca de la vanguardia de la moda, la gastronomía y las salidas nocturnas.

Otro dato interesante y que también resulta un polo de atracción al momento de elegir donde alquilar, es que CABA forma parte del Top 10 mundial de ciudades LGBT friendly y es la #1 en LATAM.

Invertir para acompañar el cambio de paradigma

Los periodos de tiempo del alquiler temporario varían entre 1 día a 6 meses máximo como lo estipula la Ley de Locaciones Urbanas 23.091. De esta manera, este novedoso formato de locación -que cada vez gana más terreno y desplaza al tradicional- le proporciona una ganancia mayor al propietario, en comparación con el formato estándar.

En cuanto a la facturación, un alquiler temporario genera una rentabilidad muy superior a la convencional. En promedio, triplica la renta del alquiler residencial o comercial tradicional, con menores riesgos.

De acuerdo a los datos del Monitor Inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires, en 2022 se alquilaron cerca de 14.000 departamentos bajo la modalidad de temporario, cifra que promete crecer exponencialmente en 2023. Los desarrollos que apuestan al alquiler temporario, están ganando adeptos. La jugada está enfocada en los turistas, pero también en los jóvenes que llegan también del interior para trabajar y/o estudiar (*).

Con la premisa de satisfacer las expectativas de los viajeros, los desarrolladores eligen los barrios de acuerdo a ciertos puntos clave: por la ubicación, los medios de transporte, las ofertas gastronómicas y la seguridad, principalmente.

El primer complejo desarrollado específicamente para esta actividad ya fue lanzado a finales de 2022, en el barrio de San Telmo. PH ECO Renta cuenta conel diseño, tamaño y tipologías más demandadas por los turistas (arquitectura sustentable y eco-tecnología, espacios de guardado de equipaje y/o bicicletas, entre otros), todo bajo el formato 2|4: construidos para dos ocupantes con disponibilidad para habitar hasta cuatro personas.

«Estamos convencidos de que esta tendencia llegó para crecer exponencialmente. Para nosotros, el acercar propuestas de inversión segura y sostenible en el tiempo, enfocadas en cubrir esta demanda en alza, teniendo en cuenta aquellos puntos estratégicos más buscados, redunda en un win-win situation donde el inversor cuenta con una alternativa rentable para colocar sus ahorros -rentabilidad promedio del 30% en la etapa del desarrollo- ycon el plus de apoyarse en un especialista en la administración hotelera enfocada al alquiler eventual de unidades (9% por alquiler)«.

(*) En la actualidad, CABA tiene una oferta de 41 universidades, de las cuales 10 están en el top 500 a nivel mundial (Ranking QS) y cuenta con 92.000 estudiantes universitarios -grado y posgrado- (datos ETBA).

Por otra parte, figura como mejor ciudad para estudiar dentro de Latam, según el Ranking QS Best Studens Cities. Finalmente, GCBA lanzó un 2022 un programa de incentivos buscando generar plazas para alojamiento destinadas a estudiantes extranjeros ya que hay un fuerte déficit de oferta (GCBA).